Comment choisir l’espace de vente idéal pour votre commerce : le guide complet

Alors que de plus en plus de consommateurs se tournent vers les achats en ligne par commodité, les espaces de vente au détail continuent à comptabiliser la majorité des achats.

L’agence d’études de marché américaine Forrester estime que, si 53 % de tous les achats sont influencés par les canaux numériques (recherche de produits et lecture d’avis en ligne, par exemple), 75% de toutes les ventes au détail en Europe ont lieu dans des magasins traditionnels.

Alors que le e-commerce a connu un essor pendant la pandémie de la COVID-19, les magasins physiques sont devenus des plaques tournantes pour les options d’achat en ligne et de retrait en magasin.

Ce n’est pas pour rien que des marques natives numériques de vente directe au consommateur (D2C) comme Warby Parker et Everlane ont décidé d’ouvrir des magasins physiques : lorsqu’ils sont bien conçus, ils agissent comme des centres de marques qui favorisent les ventes, l’acquisition de clients et la fidélisation. 

Mais c’est précisément là que réside le défi : comment trouver l’emplacement idéal pour ouvrir un espace de vente au détail ? 

Faut-il louer ou acheter ? De quelle superficie devez-vous disposer ? La zone attire-t-elle une quantité décente de trafic piétonnier ? En plus de répondre à ces questions, vous devrez probablement faire appel à un courtier en immobilier commercial et à un avocat pour vous aider à négocier un bail favorable. 

Dans cet article, nous allons vous expliquer : 

• ce qu’est un espace de vente au détail
• quels sont les avantages d’un espace de vente au détail
• comment trouver un espace de vente au détail
• louer ou acheter : les avantages et inconvénients

Comment se définit un espace de vente au détail ?

Un espace de vente au détail est un lieu physique où les détaillants vendent des produits et des services à leurs clients. On peut en trouver pratiquement partout où il y a des clients à servir : centres commerciaux, zones métropolitaines animées, banlieues et même boutiques éphémères. 

Les espaces de vente au détail se distinguent des autres espaces commerciaux dans la mesure où ils sont construits de manière à optimiser le flux de clientèle. Ils sont conçus pour que les clients puissent se promener librement dans l’espace et découvrir les produits. De plus, les espaces de vente au détail ont généralement une arrière-boutique, c’est-à-dire une zone de stockage où les commerçants conservent et classent les stocks qui ne sont pas sur la surface de vente. 

Les espaces commerciaux sont également faciles d’accès, généralement par les transports publics ou en voiture. Certains détaillants choisissent de s’installer à proximité de « magasins piliers », c’est-à-dire de magasins très populaires qui génèrent beaucoup de trafic piétonnier dans la zone voisine. L’Apple Store fournit un exemple de ce type de magasin ; les gens se déplacent exprès dans une région donnée pour s’y rendre. Les détaillants veulent ainsi être proches du site pour pouvoir bénéficier de l’augmentation du trafic piétonnier. 

Les avantages d’un espace de vente au détail

Même avec la prolifération et la popularité croissante des achats en ligne, l’ouverture d’un magasin de détail physique présente de nombreux avantages. En réalité, au lieu d’étouffer la croissance du commerce de détail, le e-commerce l’a propulsé vers de nouveaux sommets et a introduit, pour les commerçants, de nouveaux moyens d’entrer en contact avec les consommateurs, de leur vendre des produits et de les servir. 

1. Opportunité
2. Créer une marque
3. Expérience client

1. Opportunité

Dans notre rapport sur les tendances du commerce de détail à surveiller,  nous examinons comment les progrès et l’accessibilité croissante à des technologies de détail perfectionnées ont donné aux commerçants indépendants la possibilité de concurrencer les grandes surfaces. 

Grâce à un service hyper-personnalisé, à des pratiques respectueuses de l’environnement et à des liens plus forts avec leur clientèle, les commerçants indépendants ont la possibilité de s’imposer comme des pôles communautaires et de prospérer.

En fait, notre rapport a révélé que les consommateurs qui interagissent avec les vendeurs en magasin dépensent plus que ceux qui ne le font pas. Comme le rapporte WGSN dans son livre blanc, The High-Velocity Consumer, dans le magasin NBA à New York, les conversions augmentent de 182 % lorsque les clients interagissent avec un vendeur. Cela corrobore un rapport de PWC qui affirme que 82 % des consommateurs souhaitent davantage d’interactions humaines dans l’expérience de vente au détail. 

Et bien que le commerce en ligne dispose de nombreuses astuces pour « gonfler » le panier d’un client, comme les seuils de livraison gratuite et les articles complémentaires suggérés, ce que vous ne pouvez pas obtenir, c’est une interaction personnelle. Le e-commerce est strictement transactionnel, pas expérientiel. 

2. Créer une marque

Un espace de vente au détail peut agir comme une puissante forme de marketing. Pour les marques qui privilégient le numérique, comme Glossier, l’ouverture d’un espace de vente au détail a été l’occasion de créer une expérience totalement adaptée à la marque et centrée sur le client dès son arrivée.

« Les magasins de détail sont une représentation calculée et fidèle de la marque Glossier et de ce que doit être l’expérience », déclare Ali Weiss, vice-présidente directrice du marketing de Glossier. « Nous prenons certes des risques, mais avant de faire quoi que ce soit, nous analysons l’impact que cela aura sur l’expérience du consommateur. » 

On peut voir les fans de Glossier faire la queue devant leur magasin phare de SoHo à New York presque tous les week-ends. Ils ne font pas la queue pour acheter des produits, car ils peuvent facilement le faire en ligne. Ils font la queue pour l’expérience immersive que Glossier procure.

3. Expérience client

L’un des principaux avantages des magasins de détail physiques par rapport aux magasins en ligne est qu’ils permettent à une marque de créer une expérience client idéale et de la contrôler de bout en bout. 

Utiliser le commerce physique comme un point de contact expérientiel avec votre marché cible peut vous aider à vous différencier de vos concurrents, de la même manière que Glossier l’utilise pour faire sentir aux consommateurs en quoi sa marque est différente des autres produits de beauté vendus dans les grands magasins. 

En outre, lorsque vous vendez directement aux consommateurs par l’intermédiaire de votre propre magasin de détail, vous avez accès à un riche catalogue de données et de retours de vos clients que vous pouvez utiliser pour améliorer vos produits, services, processus et service à la clientèle. 

Lorsque les clients sentent que vous accordez de l’importance à leur opinion et que vous en tenez compte pour apporter des améliorations, ils sont beaucoup plus susceptibles de renouveler leurs achats, de s’inscrire à votre programme de fidélité, de recommander vos produits et services à leurs amis et à leur famille et de devenir vos plus grands fans sur les réseaux sociaux.  

Comment dénicher l’espace de vente idéal pour votre commerce

Une fois que vous vous êtes engagé à ouvrir un magasin de détail physique, l’étape suivante consiste à trouver l’espace commercial idéal pour y installer votre boutique. Bien que cela puisse prendre du temps, il est préférable de ne pas vous hâter et de vous assurer que le lieu choisi correspond à tous vos critères ainsi qu’à votre budget.

Voici cinq étapes pour trouver l’espace commercial idéal : 

1. Déterminez vos besoins
2. Identifiez les quartiers idéaux pour vous
3. Trouvez un agent immobilier
4. Inspectez chaque espace commercial potentiel
5. Négociez un bail favorable

1. Déterminez vos besoins

Avant de vous lancer dans vos recherches, essayez d’avoir une idée claire du type d’espace commercial que vous souhaitez. Par exemple, si vous êtes un magasin de vêtements, vous devez prévoir un espace suffisant pour les cabines d’essayage. Si vous êtes un magasin de vélos, vous aurez besoin d’espace pour un atelier de réparation. Dans la plupart des cas, un bon espace de vente au détail doit avoir de l’espace pour installer des présentoirs pour attirer les passants.  

Voici d’autres facteurs à prendre en considération : 

• Lieu : Le quartier dans lequel vous décidez de vous installer a un impact considérable sur vos ventes. Essayez de repérer les zones où vit votre population cible, où le magasin peut bénéficier d’une plus grande affluence et où il existe d’autres entreprises avec lesquelles vous pouvez établir un partenariat, leur envoyer des clients et vice-versa. 
• Accessibilité : Tenez compte de la facilité avec laquelle les clients peuvent se rendre sur un site. Idéalement, vous serez accessible par les transports publics et/ou en voiture. Pour les détaillants qui vendent des articles volumineux, comme les magasins de meubles de maison, le stationnement doit également être une considération majeure.
• Superficie : De combien d’espace avez-vous besoin ? Mieux encore, que pouvez-vous vous permettre sans faire exploser vos frais généraux ? Recherchez le prix au mètre carré des magasins que vous admirez et tenez compte de la quantité de stock dont vous disposez. Ce qu’ils ont est-il similaire à ce que vous souhaitez ?  
• Budget : Une fois que vous aurez déterminé la superficie dont vous avez besoin et combien elle coûte en moyenne, vous devrez établir un budget et le respecter. Il ne sert à rien de prendre un espace commercial hors de vos moyens. Envisagez d’utiliser un logiciel de comptabilité ou d’engager un conseiller financier ayant l’expérience du commerce de détail pour organiser vos finances et prévoir combien vous pouvez dépenser en loyer ou en prêt hypothécaire par mois tout en réalisant des bénéfices. 
• Eau, gaz, électricité… En fonction du type d’entreprise que vous ouvrez, un bail commercial qui inclut les coûts des services publics comme l’électricité et l’eau peut changer la donne. Par exemple, si vous ouvrez une animalerie et prévoyez de proposer des services de toilettage pour animaux, il peut être avantageux de prévoir un forfait pour ces commodités. 

2. Identifier les emplacements idéaux

Lorsque vous cherchez un emplacement commercial potentiel, il est préférable de commencer par identifier les quartiers dans lesquels vous vous voyez ouvrir un magasin. Lorsque vous en repérez, tenez compte des facteurs suivants : 

• Où se trouve votre marché cible ? Tenez compte de votre marché cible et de l’endroit où il vit. Idéalement, vous ouvrirez votre magasin là où se trouve une forte concentration des personnes que vous souhaitez servir.
• Coût moyen : Combien coûtent les espaces commerciaux correspondant à votre superficie idéale dans vos quartiers idéaux ? Faites vos recherches et éliminez les quartiers qui ne correspondent pas à votre budget pour restreindre davantage le champ de votre recherche. 
• Taux de criminalité : Éliminer les espaces commerciaux situés dans les zones à fort taux de criminalité. Non seulement ils vous exposent à un plus grand risque de vol, mais ils peuvent également réduire le trafic piétonnier et entraîner des dépenses de marketing plus élevées. 
• Communauté des petites entreprises : Y a-t-il une communauté de petites entreprises dans cette zone ? Forger des partenariats avec d’autres PME, à l’instar de ce que fait le Downtown LA’s Row, est un excellent moyen pour chaque entreprise d’attirer et de se renvoyer des clients partageant les mêmes idées et d’en tirer un succès mutuel.  
• Concurrence : Tout comme vous devez évaluer la communauté des PME d’un quartier, vous devez faire de même avec la concurrence. Existe-t-il d’autres entreprises qui occupent le même créneau et ciblent une clientèle similaire ? Plus la concurrence est féroce, plus il vous sera difficile d’attirer et de conserver les clients. 
• Les dépenses supplémentaires : Selon l’endroit, en plus des services publics de base, vous devrez peut-être payer pour l’entretien de la pelouse, la sécurité, les services de nettoyage et le traitement des déchets. Certains de ces services peuvent être inclus, il est donc préférable de demander pour avoir une idée précise et pouvoir budgétiser en conséquence.

3. Trouvez un agent immobilier

Si la recherche d’un espace commercial par vos propres moyens est une option, elle n’est pas idéale, surtout si vous n’avez pas d’expérience préalable. Nous vous suggérons de faire appel à un agent immobilier commercial ayant de l’expérience dans le secteur de la vente au détail pour vous aider à trouver un emplacement idéal correspondant à votre budget, à négocier un tarif et des conditions de location favorables avec les propriétaires. 

Si vous disposez d’un réseau de propriétaires de commerces de détail vers lequel vous tourner, demandez-leur des recommandations. Dans le pire des scénarios, visitez les magasins que vous ciblez et voyez si le propriétaire peut vous orienter dans la bonne direction. 

Si vous décidez de rechercher des espaces commerciaux par vous-même, vous pouvez utiliser les ressources suivantes, mais nous vous conseillons vivement de travailler avec un agent immobilier ou un avocat pour négocier votre bail :

• Pap Commerces
• Mon Local Commercial
• Les Elevateurs

4. Inspectez chaque espace commercial potentiel

Une fois que votre agent immobilier et vous-même avez dressé une liste de lieux potentiels qui correspondent à vos besoins et à votre budget, vous allez devoir visiter chaque espace et considérer soigneusement vos options. Quels sont vos besoins, vos souhaits et vos désirs ? 

Lors de chaque visite, tenez compte des éléments suivants : 

• Parking : Avez-vous besoin d’un parking ? Y a-t-il un parking dans la rue, à proximité ou un parking ?
• Visibilité : Le quartier est-il connu, en plein essor ou à l’écart ? Outre le voisinage, quelle est la visibilité de l’espace de vente proprement dit ? Est-ce qu’il se démarque ? Est-il susceptible d’attirer les passants, ou est-il peu visible ?
• État : Dans quel état l’espace se trouve-t-il ? Devrez-vous entreprendre des rénovations majeures ou mineures pour le préparer ? Tenez compte de ce facteur dans votre budget pour voir si l’espace de vente au détail correspond toujours à vos critères.
• Équipements sur place : Y a-t-il un vestiaire, des WC, une arrière-boutique, un bureau ou d’autres commodités que vous jugez nécessaires ?
• Présentoirs : L’espace de vente au détail est-il équipé d’étagères et de présentoirs, ou devrez-vous les construire et les installer vous-même ?
• Taille : L’espace est-il assez grand ? Disposez-vous d’assez de place pour accueillir confortablement les stocks, les employés et les clients ? Avez-vous assez d’espace pour une caisse enregistreuse fixe ou devrez-vous économiser de la place en investissant dans un système de caisse mobile pour traiter les transactions ?

5. Négociez un bail favorable

Avant de signer quelque document que ce soit, consultez un avocat spécialisé dans l’immobilier commercial. Il pourra examiner le contrat de location, attirer votre attention sur d’éventuels signaux d’alarme et s’assurer que l’accord sert votre intérêt. 

Si vous ne connaissez pas d’avocats spécialisés dans l’immobilier commercial, demandez à d’autres propriétaires d’entreprises locales que vous connaissez et en qui vous avez confiance de vous faire des suggestions. Les recommandations de pairs qui ont connu la même situation sont un bon signe que la personne que vous engagez peut vous aider.   

Louer ou acheter votre local commercial : avantages et inconvénients

Quelle est la meilleure option : louer ou acheter un espace commercial de vente au détail ?

Voici les avantages et les inconvénients de chaque solution :

Avantages de louer votre espace commercial :

• en cas de location, vous n’êtes pas responsable de l’entretien du bâtiment.
• la location est un engagement moins important que l’achat, tant en termes d’argent que de temps.

Inconvénients de louer votre espace commercial :

• vous n’êtes pas propriétaire du bien : l’argent que vous payez va directement au propriétaire de l’immeuble.
• en tant que locataire, vous avez beaucoup moins de contrôle sur l’espace commercial.
• pour louer, vous devez disposer d’un fonds suffisant pour couvrir un dépôt de garantie correspondant à votre premier mois de loyer.

Avantages d’acheter votre espace commercial :

• les acheteurs ont un contrôle total sur l’espace de vente au détail.
• l’achat d’un espace de vente au détail peut vous procurer un retour sur investissement si vous décidez de le vendre.

Inconvénients d’acheter votre espace commercial :

• l’achat d’un bien immobilier nécessite une mise de fonds initiale plus importante.
• les acheteurs sont responsables de l’entretien courant de l’espace commercial.
• l’achat est un engagement financier à long terme beaucoup plus important.

Pour savoir si vous devez louer ou acheter un espace de vente au détail, il n’y a pas de bonne réponse universelle. Tout dépend de votre budget, de vos besoins et de vos préférences.

Dénichez l’espace commercial de détail qui vous convient

L’endroit où vous choisissez d’installer votre magasin n’est pas anodin ; c’est au contraire un facteur déterminant pour le succès de votre activité physique. 

Bien qu’il ne faille pas s’attendre à ce que votre espace de vente au détail soit gratuit, vous tenez tout de même à ce que le ratio revenu/loyer prévu (également connu sous le nom de coût d’occupation) soit gérable. Après avoir déduit le coût des marchandises vendues (vos coûts d’inventaire ou les matières premières que vous avez achetées) et les frais de main-d’œuvre, il doit vous rester suffisamment de revenus pour couvrir le loyer et vous dégager un bénéfice.

Bref, vous ne voulez pas que votre espace de vente coûte trop cher. À moins qu’il n’y ait une très bonne raison de payer un loyer plus élevé (moins de rénovations ou un quartier beaucoup plus sûr, par exemple), mieux vaut opter pour l’option la moins chère. Moins vous dépenserez en loyer, plus vous disposerez de fonds pour faire de la publicité, rémunérer vos employés, réinvestir dans l’entreprise… et, bien sûr, pour vous-même. 

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